Rok temu głośno było o kryzysie banków regionalnych w USA, zwłaszcza upadku trzech z nich: Silicon Valley Bank, Signature Bank oraz First Republic Bank. Pisaliśmy wówczas, że to dopiero początek kłopotów amerykańskiego sektora bankowego w USA. I w ostatnich dniach faktycznie widać ich spiętrzenie. Przypomnijmy pokrótce, jakie jest źródło problemu.
Otóż w czasie pandemii ludzie nauczyli się pracować zdalnie i nie wrócili już w pełni do biur, gdy pandemia się skończyła. Firmy przeszły w tryb pracy hybrydowej i nie potrzebują już takiej powierzchni biurowej jak dawniej. W konsekwencji odsetek niewynajętych powierzchni biurowych w USA sięga już 18% – dwukrotnie więcej niż w 2019 r. Ich ceny zaś spadają. Zarówno w Europie jak i USA. A wraz z nimi spada wartość zabezpieczeń kredytów finansujących te nieruchomości.
Część biur stała się też trwale nierentowna, zwłaszcza starszej generacji i w mniejszych miastach. Przychody z nich spadły, a koszty finansowania wzrosły, więc od półtora roku odsetek niespłacanych kredytów w tym segmencie wzrósł już trzykrotnie (z 0,5 do 1,5% ekspozycji). Rodzi to obawy, że duża część zadłużenia nieruchomości komercyjnych nie będzie mogła zostać zrefinansowana, a część banków regionalnych w USA, gdzie skoncentrowane są te ekspozycje, okaże się niewypłacalna.
Nie wydaje nam się jednak, by upadłości te wygenerowały efekt domina w amerykańskim sektorze bankowym. Banki centralne i regulatorzy są świadomi problemu – MFW poświęcił mu sporo miejsca w ostatnim raporcie o globalnej stabilności finansowej. Są zapewne przygotowani do interwencji. Jej koszty poniosą w jakiejś części same banki poprzez wzrost wymaganych rezerw i składek na fundusz gwarancyjny FDIC. Można się też spodziewać publicznych bailoutów. Powtórka Wielkiej Recesji z 2008 nam jednak raczej nie grozi. Dług nieruchomości komercyjnych jest prawie dwukrotnie mniejszy niż nieruchomości mieszkaniowych i nie wszystkie utraciły rentowność. Hotele, magazyny czy centra danych nie będą miały najpewniej problemów z regulowaniem zobowiązań.
Kryzys zadłużenia nieruchomości komercyjnych dotyczy nie tylko USA, lecz także Europy, ale również nie ma on systemowego charakteru. Potencjał „zarażenia” polskiego rynku oceniamy zaś jako ograniczony. Kryzys nie jest na tyle poważny, by groził nam – tak, jak w 2008 roku – odpływ kapitału portfelowego i finansowania sektora bankowego (szczególnie, że w ostatnich latach nie obserwowaliśmy odwrotnego procesu). Po drugie, sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce nie jest dotknięty analogicznymi problemami z uwagi na znacznie wyższy organiczny wzrost, zrównoważoną strukturę i wciąż żywy popyt na nowoczesną powierzchnię biurową. Banki krajowe nie są pozbawione wyzwań, ale mają one inne źródła i charakter, np. walutowych kredytów hipotecznych.
Indeks cen nieruchomości komercyjnych w USA i w Europie (sty-2007 = 100)
Odsetek niespłacanych kredytów (NPL) na nieruchomości komercyjne w USA
Analizy Pekao
