Nie ma co liczyć na spadki cen, jestem o tym przekonany w 99%, bo skąd takie obniżki miałyby się wziąć? Szczególnie w Warszawie. Jeśli teraz nie kupię, to co mi pozostanie za rok? Ciut drożej i mniejszy wybór? To po co czekać? – uważa Rafał Lorek, prezes Port Development.
Tomasz Czarnecki (TC), ISBiznes.pl: Panie Prezesie, dochodzą do mnie głosy, że zainteresowanie klientów kupnem nowych domów mocno zmalało w porównaniu choćby z ubiegłym rokiem. Jak to wygląda w przypadki Pańskiej firmy? Mówię zarówno z perspektywy lokalnego, warszawskiego rynku, który jest nieco specyficzny, ale i ogólnie rynku domów jednorodzinnych.
Rafał Lorek (RL), prezes Port Development: Patrząc z naszej perspektywy, warszawskiego dewelopera, to pod kątem sprzedaży rok 2023 w 10-stopniowej skali oceniam na 8,5 pkt, bo wtedy nastąpiło mocne odreagowanie po wybuchu wojny w Ukrainie. Na dodatek mało się budowało więc podaż była mniejsza a chętnych nie brakowało. W tym kontekście trwający jeszcze rok 2024 oceniłbym na 7 pkt. W naszym przypadku nie odniosłem bowiem wrażenia jakiegoś mocnego spadku zainteresowania ze strony kupujących. Podam tu przykład – II etap naszej inwestycji na Wawrze zaczęliśmy sprzedawać jesienią minionego roku, teraz mamy sierpień i praktycznie całe osiedle jest wykupione. Zostały dwa domy, których proces sprzedaży zakończy się w ciągu kilku dni. Także my spadku sprzedaży nie widzimy, na co wpływ ma choćby to, że przenosi się do nas spora część ludzi z Wilanowa. U nas 30-35% mieszkańców stanowią właśnie ludzie z tej dzielnicy…
TC: Z dzielnicy czy dokładniej z Miasteczka Wilanów?
RL: Z Miasteczka Wilanów. Są to głównie małżeństwa w wieku trzydziestu, trzydziestu kilku lat, właśnie urodziło im się dziecko, myślą o kolejnym i stają przed takim dylematem, że mają do wyboru 100 m mieszkanie w bloku za 3 mln zł, albo 130 m dom za 1,5 mln zł z własnym garażem i kawałkiem ogródka. I wybierają dom. Mamy nawet takie rodziny, które pozostawiły dzieci w przedszkolach po tamtej stronie Wisły, bo od nas do tego przedszkola mają 12 min. Także lokalizacja ma duże znaczenie.
Skłamałbym jednak, gdybym powiedział, że nie ma zmniejszenia ruchu w porównaniu z 2023 r., ale on był wyjątkowo dobry.
TC: Czy taka sytuacja może utrzymać się dłużej, czy też nadciągają jakieś czarne chmury?
RL: Powinna się utrzymać, ale widzę dwie podstawowe bariery do kupowania w tej chwili domów. Jedną jest dość wysoka cena domu, bo przyjmując, że w Warszawie średnia cena domu wynosi obecnie 11 tys., to kupując dom o powierzchni 130 m trzeba wydać 1,5 mln zł plus 0,5 mln na urządzenie, więc nawet w przypadku dobrze sytuowanej rodziny wysupłanie ok. 10 tys. zł raty kredytowej miesięcznie to nie jest mało. Jest to więc może nie bariera, ale przeszkoda, która jednak z roku na rok będzie mniejsza, bo raty nie powinny już rosnąć, a wręcz maleć. A podwyżki płac jednak są. Dlatego z roku na rok ta przeszkoda będzie mieć coraz mniejsze znaczenie.
Drugą barierą jest tragiczne wręcz załatwianie sprawy kredytu „Mieszkanie na Start”. Po pierwsze, obiecuje się program, mija czas a wciąż go nie ma, czyli wstrzymuje się popyt, bo jeśli ktoś chce kupić mieszkanie a ma szanse otrzymać taki kredyt, to na niego czeka. Program miał wejść w życie w połowie tego roku, a mamy już sierpień. Na dziś najbardziej optymistyczne terminy to styczeń 2025, ale słychać i głosy, że koalicjanci nie mogą się dogadać. Zatem nie wiadomo czy w ogóle ten program wejdzie w życie. Gdybym ja obiecał Panu, że kupię na jutro bilet do kina i tego nie zrobił i powiedział, że zrobię to w przyszłym kwartale to pewnie czułby pan do mnie żal.
W poprzednim programie wiedziało się z góry kto się na niego załapie, a kto nie, choćby ze względu na określony limit cenowy. Żal był mniejszy. W tym przypadku mamy ograniczenie do około 10 tys. kredytów kwartalnie. Przykładowo: jeśli we wrześniu zostanie złożonych 30 tys. wniosków, a dostanie go tylko 10 tys. wnioskujących, to reszta prawdopodobnie wstrzyma się z decyzją o zakupie i będzie czekać na kolejną pulę kredytów.
TC: A to wpływa na popyt. Z Pana punktu widzenia to z jednej strony utrudnienie, ale z drugiej strony historia pokazuje, że tego typu programy wpływają na cenę mieszkań, a dokładnie na jej wzrost.
RL: Tak, szczególnie w Warszawie i innych dużych miastach. Warto pamiętać, że w przypadku kupna domów zazwyczaj robi się to pod kątem życia w nich, a nie w celach spekulacyjnych.
TC: Warto też pamiętać o malejących zasobach banków ziemi, czyli dostępnych terenów pod budowę domów i mieszkań w danych lokalizacjach. Czy są jakieś inne czynniki, które mogą blokować rozwój firm deweloperskich?
RL: Słusznie Pan zauważył, że takim czynnikiem jest bank ziemi, bo to rzeczywiście jest obecnie problem. Aczkolwiek nie demonizowałbym tej kwestii, bo jak pokazują przykłady bardziej rozwiniętych rynków, deweloperzy wciąż znajdują tam miejsce do budowy. Drugą kwestią jest to, że strasznie się wydłużyły procedury otrzymania pozwolenia na budowę. Trudno to wytłumaczyć i nikt nie wie o co w tym chodzi.
TC: To co rząd powinien zrobić, aby wspomóc deweloperów?
RL: Skrócić czas oczekiwania na pozwolenie na budowę, ale też na sprawy związane z doprowadzeniem mediów. Oczekiwałbym tego, żeby spółki, które dostarczają media, działały w sposób konkurencyjny i sprawny. Teraz tak nie jest. Właściwie mamy monopolistów, którzy rządzą się swoimi prawami.
TC: To ile trwa uzyskanie pozwolenia na poprowadzenie mediów?
RL: Samo pozwolenie trwa dość krótko, ale realizacja jego postanowień trwa czasami nawet 2-3 lata. I mówię o wariancie, w którym nie ma kłopotów np. ze służebnością gruntu czy innymi problemami natury prawnej.
TC: A patrząc na czynniki rynkowe. Nie boi się Pan wzrostu cen materiałów lub trudności ze znalezieniem pracowników?
RL: Wiadomo, że trochę się boję, ale jeśli chodzi o materiały, to na razie nie ma takich czynników, które by powodowały, że ich cena będzie rosła. Jest normalny wzrost inflacyjny. Co do pracowników, to tu rzeczywiście zaczyna być problem. Tym, co na pewno wpłynie na rynek pracownika będzie zakończenie wojny w Ukrainie.
TC: No właśnie, chyba rośnie ryzyko tzw. wyssania materiałów i ludzi przez Ukrainę?
RL: Tak, tu widziałbym duże ryzyko zarówno jeśli chodzi o ludzi, jak i materiały. A to dlatego, że jesteśmy bliskim sąsiadem Ukrainy i często będziemy konkurować z tymi samymi dostawcami, choćby cementu. W przypadku Polski będzie to miało większe znaczenie niż np. Francji, bo my jesteśmy najzwyczajniej bliżej. Zapewne wzrośnie więc popyt na ekipy budowlane z naszego kraju, do czego dojdzie powrót części Ukraińców do ich domów.
Inną sprawą są planowane w Polsce inwestycje infrastrukturalne, bo po odblokowaniu pieniędzy z KPO zaczną spływać pieniądze i te kontrakty zaczną się realizować – lotniska, kolej, inwestycje w atom, czyli elektrownię jądrową, itd. Rynek oczywiście nie jest głupi i szuka rozwiązań. Coraz częściej i chętniej przebijają się na rynku firmy budujące domy z prefabrykatów.
TC: Osobiście uważam, że technologia jest rozwiązaniem problemów z siłą roboczą, ale o tym może później. A czy widzi Pan spadek marżowości biznesu?
RL: Nie. Utrzymuje się na podobnym poziomie, jak kiedyś. Uważam natomiast, że doszliśmy do kresu cen za metr kwadratowy. Bez obniżek stóp procentowych nie wierzę, żeby ceny szły dalej w górę o te 5-6% rocznie.
TC: A myśli Pan, że deweloperzy będą się starali przetrzymać ten moment wstrzymując podaż, aby rynek ze względu na duży popyt sam podbijał ceny?
RL: Nie wydaje mi się, żeby manipulowanie podażą coś dało, bo rynek deweloperski to bardzo rozproszony rynek i jest mega konkurencja, co jest bardzo zdrowe. Dużych deweloperów stać pewnie na takie przeczekanie, ale małych już nie.
Swoją drogą uważam, że z punku widzenia kupującego to jest dobry moment na taką decyzję, bo teraz klient może poprzebierać w ofertach. Rok temu nie miał takich możliwości, teraz ma dużo większy wybór, nie czuje presji ze strony innych kupujących…
TC: To może warto poczekać jeszcze rok?
RL: No właśnie nie, bo za rok to wszystko może się zmienić, choćby ze względu na wspomniane inwestycje strukturalne i możliwe zakończenie wojny w Ukrainie. Także na pewno nie. Nie ma też co liczyć na spadki cen, jestem o tym przekonany w 99%, bo skąd takie obniżki miałyby się wziąć? Szczególnie w Warszawie. Jeśli teraz nie kupię, to co mi pozostanie za rok? Ciut drożej i mniejszy wybór? To po co czekać?
TC: Czyli widmo krachu na rynku deweloperskim nam nie grozi?
LR: Absolutnie nie. Nie mamy krachu, rynek funkcjonuje normalnie. Moim zdaniem warto zarówno kupować ziemię, jak i przymierzać się do kolejnych budów. Szczególnie w dużych miastach, które zawsze przyciągają ludzi, bo mniejsze miejscowości ulegają jednak powolnemu wyludnieniu. Wydaje mi się, że ludzie dzielą się na dwie kategorie: takich, którzy próbują przewidzieć co się wydarzy i takich, którzy czekają na efekt.
TC: A czy zauważa Pan trend powrotu do miasta osób, które w ostatnich latach, a szczególnie po pandemii, zdecydowały się zakupić ziemię w nieco większej odległości od Warszawy, a teraz chcą wrócić do „cywilizacji”?
RL: Może tak być, ale tylko w przypadku tych, którzy kupili ziemię lub dom daleko od Warszawy i w miejscu słabo skomunikowanym. Szczególnie na fali covidowej z intencją pracy zdalnej. Teraz, jak wraca praca stacjonarna i trzeba jechać 3 godziny w obie strony plus zostać kierowcą własnych dzieci rano i popołudniami, to zaczyna być uciążliwe.
Ale tam gdzie są miejsca dobrze skomunikowane, czyli albo obrzeża Warszawy jak daleki Wawer, albo miejscowości przylegające do Warszawy typu Józefów i Otwock (blisko kolei podmiejskich) to trend jest przeciwny. Ludzie lgną do większej powierzchni mieszkalnej i swojego kawałka ogrodu za taką samą cenę, jak o połowę mniejsze mieszkanie w ścisłej Warszawie.
Dziękuję za rozmowę.
