#NaStart: czy skomplikowany program wpłynie na popyt i podaż?   

W poniedziałek 8 kwietnia na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #NaStart (pisownia oryginalna) wraz z uzasadnieniem i oceną skutków regulacji.

Pierwsze komentarze ekspertów z rynku mieszkaniowego wskazywały na skomplikowanie następcy Bezpiecznego Kredytu 2% (dalej: BK2%); komentatorzy wspominali również, że dopłaty do kredytów w ramach programu #NaStart będą stymulowały popyt na mieszkania, co – przy ograniczonej podaży – poskutkuje przyspieszeniem cen. W dzisiejszym biuletynie przyglądamy się szczegółowym przepisom zaproponowanym przez Ministerstwo Rozwoju i zastanawiamy się, czy – wbrew powszechnym intuicjom – dopłaty do kredytów są w stanie stymulować podaż. 

Założenia projektu #NaStart: BK2%, tylko lepiej celowany 

W uzasadnieniu do projektu czytamy, że celem wprowadzenia programu #NaStart jest walka z dobrze znanymi bolączkami polskiego rynku nieruchomości, takimi jak: 

• Spadek zdolności kredytowej i trudności w zgromadzeniu wkładu własnego 
• Niskie zainteresowanie hipotekami o stałej stopie i zwiększone ryzyko stopy procentowej 
• Wynikające z powyższych bariery wejścia na rynek mieszkaniowy osób młodych, w tym młodych rodziców 

Jednocześnie nowy program ma być skuteczniejszy od swojego poprzednika (BK2%) m.in. ze względu na: 

• Uwzględnienie potrzeb osób, które potrzeby mieszkaniowe zaspokajają na rynku najmu lub partycypując w kosztach budowy mieszkania poprzez wniesienie wkładu mieszkaniowego 
• Uelastycznienie oferty przy jednoczesnym ograniczeniu jej dostępności dla zamożniejszych gospodarstw dochodów 
• Umożliwienie zaciągnięcia wspólnego kredytu parom niemałżeńskim tworzącym wspólne gospodarstwo domowe 

Dodatkowo przedłożony przez Ministerstwo Rozwoju projekt ustawy przewiduje utworzenie Portalu Danych o Obrocie Mieszkań (dalej: Portal DOM), który będzie udostępniał dane dot. cen transakcyjnych na rynku polskim. 

Dla kogo kredyt #NaStart? 

Aby zsyntetyzować obostrzenia kwalifikujące do programu #NaStart, wczytaliśmy się w przedłożony projekt ustawy – wnioski prezentujemy poniżej. Aby otrzymać kredyt z programu #NaStart, muszą być łącznie spełnione następujące warunki: 

• Kredytobiorca nie może być posiadaczem nieruchomości ani spółdzielczego prawa do lokalu (obecnie ani w przeszłości) – będzie jednak możliwe wzięcie kredytu w sytuacji, w której jeden z partnerów/małżonków jest właścicielem nieruchomości, a drugi nie (w przypadku małżeństw jest to możliwe pod warunkiem rozdzielności majątkowej małżonków). Dodatkowo warunek uznaje się za spełniony m.in. w przypadku osób, które dysponują odziedziczonym/darowanym udziałem do 50% nieruchomości, w której nie zamieszkują od 12 miesięcy 
• Kredytobiorca nie może mieć więcej niż 35 lat – warunek dotyczy jednak wyłącznie jednoosobowych gospodarstw domowych (para, nawet bezdzietna, może uzyskać dofinansowanie bez względu na wiek) i nie dotyczy ubiegania się o dopłatę do kredytu konsumenckiego finansującego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu 
• Kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe na terenie Polski – z tego warunku są zwolnione osoby z polskim obywatelstwem, a także cudzoziemcy-małżonkowie obywateli Polski 
• Kredytobiorca uzyskuje dochody w PLN 
• Kredytobiorca nie będzie prowadził działalności gospodarczej w kredytowanej nieruchomości do czasu wygaśnięcia gwarancji 
• Kredytobiorca w ciągu 36 miesięcy przed złożeniem wniosku nie był stroną innego kredytu hipotecznego – chodzi tu o uniknięcie sytuacji, w której kredyt #NaStart refinansowałby uprzednio zaciągnięty kredyt 
• Kredytobiorca spełnia kryterium dochodowe netto (przekroczenie progu będzie zmniejszało dopłatę do rat o 50% przekroczenia w przypadku singli i o 25% przekroczenia w przypadku pozostałych gospodarstw domowych): 7 tys. PLN – dla singli, 13 tys. PLN – dla gospodarstw dwuosobowych, 16 tys. PLN – dla gospodarstw trzyosobowych, 19,5 tys. PLN – dla gospodarstw czteroosobowych, 23 tys. PLN – dla gospodarstw pięcioosobowych i większych 
• Nabywane mieszkanie mieści się w kryterium powierzchniowym, przy czym w przypadku mieszkań większych od limitu wysokość dopłat do rat będzie pomniejszana o 50 PLN od każdego metra kwadratowego powyżej: 40 mkw – dla singli, +20 mkw za każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego 

Dopłaty do rat z programu #NaStart będą wypłacane przez okres 10 lat w przypadku kredytu hipotecznego i 5 lat w przypadku kredytu konsumenckiego. Dodatkowo w przypadku, w którym kredytobiorca wniesie wkład własny niższy niż 20% wartości nieruchomości, 20% kwoty kredytu (jednak nie więcej niż 100 tys. PLN) zostanie objętych gwarancją BGK. 

Wysokość dopłat do rat będzie uzależniona od następujących parametrów: 

• Liczba dzieci w gospodarstwie domowym, w szczególności państwo dopłaci do stopy: 1,5% dla gospodarstw bezdzietnych, każde kolejne dziecko obniża efektywną stopę o 0,5 p. proc. Gospodarstwa z co najmniej trójką dzieci uzyskają kredyt z efektywną stopą 0%. 
• Rozmiar gospodarstwa domowego, w szczególności dopłaty będą wypłacane maksymalnie od kapitału: 200 tys. PLN – dla singli, 400 tys. PLN – dla gospodarstw dwuosobowych, 450 tys. PLN – dla gospodarstw trzyosobowych, 500 tys. PLN – dla gospodarstw czteroosobowych, 600 tys. PLN – dla gospodarstw pięcioosobowych i większych, rozwód lub rozpad związku nieformalnego będzie się wiązał ze zmniejszeniem limitu ex post. Śmierć członka gospodarstwa domowego nie będzie jednak wiązała się z przeliczeniem limitu na nowo. 

W projekcie przewidziano również specjalny mechanizm, zgodnie z którym w regionach o najwyższych cenach nieruchomości będzie możliwe zwiększenie pomocy uzyskiwanej z programu #NaStart. Limity maksymalnej wartości kapitału objętego dopłatami, a także limity dochodowe, będą zwiększane o 10% lub 20% odpowiednio: 

• W regionach, w których koszt odtworzeniowy 1 mkw powierzchni użytkowej jest wyższy od kosztu podawanego przez Prezesa GUS o 25-50% 
• W regionach, w których koszt odtworzeniowy 1 mkw powierzchni użytkowej jest wyższy od kosztu podawanego przez Prezesa GUS o ponad 50% 

Dodatkowo podaż dopłat do kredytów w ramach programu #NaStart będzie limitowana do 35 tys. sztuk w 2024 r. i następnie do 15 tys. sztuk na kwartał do końca 2027 r. 

Dopłaty do kredytów stymulują popyt. A podaż? 

Rządowe programy subsydiowanego kredytu, takie jak BK2% czy #NaStart, bezpośrednio oddziałują na popyt na nieruchomości: zwiększenie dostępności kredytu sprawia, że caeteris paribus (tzn. przy pozostałych czynnikach niezmienionych, w tym przy krótkookresowo stałych cenach) na tę samą liczbę mieszkań pozostających w ofercie znajdzie się więcej chętnych. Przewaga popytu nad podażą powinna z kolei w dłuższym okresie doprowadzić do wzrostu cen, co z kolei zasadniczo jest czynnikiem skłaniającym do zwiększenia oferty na rynku konkurencyjnym. Istnieją jednak czynniki – takie jak znaczna koncentracja rynku albo bariery wejścia – które mogą sprawić, że impuls popytowy nie przełoży się na zwiększenie podaży mieszkań. Czy taką sytuację obserwujemy w Polsce? 

W celu weryfikacji tej hipotezy przyjrzeliśmy się danym o rozpoczynanych budowach w Polsce. Okazuje się, że w momencie wejścia w życie programu BK2% doszło do dwóch wyraźnych zmian: 

• Momentum nowych budów, pozostające w trendzie spadkowym od niemal 2 lat, odbiło w górę 
• Luka nowych budów (rozumiana jako odchylenie wartości bieżącej od trendu) wyszła nad kreskę i wciąż stabilnie rośnie 

Nowe budowy w Polsce – dekompozycja na trend i cykl 

Okazuje się zatem, że pomimo sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce, na którym od  lat wielu konsumentów nie jest w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych, stymulacja popytu poprzez rządowe subsydia wygenerowała pozytywną odpowiedź ze strony podaży mimo niekorzystnych warunków rynkowych (rosnące koszty pracy i materiałów, wysokie stopy procentowe). Tym niemniej program #NaStart nie wytworzy tak silnego impulsu pod stronie podaży jak jego poprzednik BK2%. Skąd taka prognoza? Z zaszytych w nowy program limitów. Przypomnijmy, że w ramach programu #NaStart ma być udzielanych 15 tys. dofinansowanych kredytów na kwartał. Tymczasem wg danych AMRON-SARFIN w samym grudniu 2023 r. udzielono niemal 17 tys. kredytów w ramach BK2%. 

Liczba i udział BK2% na rynku hipotek w 2. połowie 2023 r. 

Analizy Pekao