Sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Właściciele magazynów chcą sprzedawać drożej niż kupujący planują nabyć, licząc na przeceny i w ten sposób od kilku miesięcy trwa proces adaptacyjny. Rozpoczynanie nowych inwestycji jest utrudnione przez większe trudności z uzyskaniem finansowania projektów, czy mniejszą dostępność materiałów i siły roboczej.
Bartłomiej Krzyżak, senior director, investment w Avison Young, międzynarodowej firmie doradczej działającej na rynku nieruchomości komercyjnych, mówi, że sektor magazynowy w 2021 r. pod względem zrealizowanego wolumenu zdecydowanie dominował na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Wartość transakcji – około 3,2 mld euro – odpowiadała ponad połowie całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych. W 2022 r. wynik sektora – 2 mld euro – zapewnił mu 34% udziału w całkowitym wolumenie transakcyjnym w Polsce.
– Teraz sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedawać drożej niż kupujący planują nabyć, licząc na przeceny. Zatem od kilku miesięcy trwa proces adaptacyjny – ocenia Bartłomiej Krzyżak.
– Dostrzec można już wyraźne obniżanie cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, odzwierciedlone w wyższych stopach kapitalizacji. Różnica w jakiejś skali rekompensowana jest właścicielom czy deweloperom nienotowanymi dotąd wzrostami stawek czynszów bazowych. Takiej sytuacji doświadczamy zresztą w każdym sektorze, nie tylko magazynowym – dodaje.
Jego zdaniem rozpoczynanie nowych inwestycji jest obecnie utrudnione, podobnie jak w innych segmentach rynku, przez większe trudności z uzyskaniem finansowania projektów i jego wyższy koszt oraz mniejszą dostępność materiałów czy siły roboczej.
– Spodziewamy się jednak, że nowopowstające obiekty magazynowe powinny osiągnąć w tym roku pewien stan równowagi. Transakcje dotyczące nieco starszych projektów magazynowych nadal będą indywidualnie rozpatrywane pod kątem wysokości czynszu i końcowej wartości za metr kwadratowy. A pozornie niższa stopa kapitalizacji wynikać będzie z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu – mówi przedstawiciel Avison Young.
Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się obecnie znaczącym wzrostem transakcji poza głównymi rynkami. W sektorze magazynowym oznacza to wzrost udziału z 24% w całkowitym wolumenie sektora w 2021 r. do 40% w 2022 r.
– Inwestorzy zauważają potencjał rynków regionalnych, w szczególności zachodniej części Polski, w okolicy Szczecina, Gorzowa, Zielonej Góry i Legnicy. Na tych obszarach zrealizowane zostały inwestycje drogowe, które zapewniają sprawną komunikację, zarówno na terenie Polski, jaki i tranzyt na Zachód, poza granice kraju. Interesujące inwestycyjnie obiekty zlokalizowane są w pobliżu dużych ośrodków miejskich, co zapewnia łatwy dostęp do pracowników. Wszystko to przekłada się na atrakcyjność i płynność inwestycji w tych obszarach. W regionach inwestorzy mogą pozyskać ciekawe aktywa po nieco wyższych stopach zwrotu niż w głównych ośrodkach – mówi Bartłomiej Krzyżak.
– Z 2 mld euro zrealizowanych w sektorze magazynowym w 2022 r., 42% przypadło w udziale transakcjom portfelowym. To sporo, ale mniej niż rok wcześniej, kiedy ich udział kształtował się na poziomie 63%. Spadek udziału transakcji portfelowych jest sygnałem, że inwestorzy dokładniej rozpatrują każdy indywidualny projekt, wybierając często tylko pojedyncze aktywa – dodaje.
– Przyglądając się liczbom, warto zwrócić uwagę, że jedna znacząca transakcja odpowiadała aż za 26% całkowitego wolumenu sektora magazynowego zrealizowanego w ubiegłym roku. Przejęcie przez CBRE IM portfela magazynowego Danica od Hillwood było drugą pod względem wartości transakcją odnotowaną w 2022 r. i trzecią największą w sektorze magazynowym w Polsce w historii rynku – wskazuje przedstawiciel Avison Young.
