Mieszkanie – kredyt czy wynajem?

Pixabay

Rosnące stopy procentowe i spadek dostępności kredytów hipotecznych powodują, że zakup mieszkania staje się coraz większym wyzwaniem dla Polaków. Z drugiej strony rosnąca inflacja powoduje, że pieniądz szybko traci na wartości. Co bardziej się opłaca kupić na kredyt czy wynająć?

Odpowiedzi na to pytanie poszukali eksperci Otodom. Zbadali oni dwa scenariusze i sprawdzili na przykładzie dwupokojowego mieszkania w największych miastach Polski, co będzie korzystniejsze – miesięczna rata kredytu czy opłata za wynajem mieszkania.

Dla wielu kupujących, kredyt hipoteczny jest dziś jedynym rozwiązaniem umożliwiającym zakup własnego lokum. Jednak w aktualnej sytuacji gospodarczej oraz niepewności geopolitycznej alternatywą może być najem. Część potencjalnych kupujących staje dziś przed dylematem, czy nie zrezygnować z własnego „M” na rzecz najmu. Zdarza się również, że jest on koniecznością, ze względu na drożejące kredyty i znaczny spadek zdolności kredytowej, który obserwujemy w ostatnich miesiącach. Analizując jednak to, które rozwiązanie będzie korzystniejsze finansowo, musimy pamiętać, że proporcja między kosztami kredytu a czynszem najmu jest różna w zależności od miasta – komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości Otodom.

Eksperci Otodom wzięli do analizy dwupokojowe mieszkania o powierzchni od 50 do 55 mkw. w największych miastach Polski, a następnie porównali opcje wynajmu oraz wysokości raty przy założeniu kupna finansowanego kredytem z 20-proc. wkładem własnym. Sprawdzili również, jak wysoki powinien być wkład własny kredytu, by jego rata zrównała się kosztem wynajmu. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt, oprócz kosztów dodatkowych, pod uwagę należy wziąć także czynsz płacony spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Z zebranych danych wynika, że w niektórych lokalizacjach kredyt jest opłacalny nawet przy założeniu wkładu własnego poniżej 20% jego wartości. Jednak w wielu miastach, by wysokość raty odsetkowej połączonej z czynszem za mieszkanie była konkurencyjna względem kosztów najmu, potrzebny jest bardzo wysoki wkład własny, sięgający ponad 50%.

Porównanie opłacalności zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny z najmem w 15 największych miastach w Polsce

MiastoŚrednia cena całkowita kupnaRata kredytu przy 20% wkładzie własnym oraz średni czynsz do spółdzielniRata odsetkowa przy 20% wkładzie własnym oraz średni czynsz do spółdzielniŚredni koszt najmuWysokość niezbędnego wkładu własnego, by suma pierwszej raty odsetkowej i czynszu dla średniej ceny mieszkania była równa średniemu kosztowi najmu
Warszawa715 049 zł5 556 zł5 079 zł3 838 zł42%
Kraków595 630 zł4 578 zł4 181 zł2 974 zł46%
Łódź401 567 zł3 267 zł2 999 zł2 428 zł38%
Wrocław541 279 zł4 214 zł3 853 zł3 291 zł33%
Poznań522 735 zł4 105 zł3 757 zł2 810 zł43%
Gdańsk694 726 zł5 316 zł4 853 zł3 601 zł43%
Szczecin464 813 zł3 619 zł3 309 zł2 784 zł34%
Bydgoszcz367 411 zł2 990 zł2 744 zł2 121 zł41%
Lublin458 570 zł3 546 zł3 240 zł2 417 zł43%
Białystok419 922 zł3 361 zł3 081 zł1 977 zł52%
Katowice399 062 zł3 178 zł2 911 zł2 389 zł36%
Gdynia734 310 zł5 609 zł5 119 zł3 258 zł52%
Częstochowa300 764 zł2 533 zł2 332 zł1 879 zł39%
Radom345 129 zł2 763 zł2 533 zł2 015 zł39%
Toruń422 289 zł3 368 zł3 086 zł2 228 zł46%
Źródło: dane Otodom, lipiec 2022 r. Koszt 25-letniego kredytu na mieszkanie 50-55 mkw. WIBOR 3 M z dnia 11 lipca 2022 r.: 7.00% oraz średnia marża 2.4%, na podstawie danych Bankier.pl

Patrząc na to zestawienie wyraźnie widać, że nie można dać jednoznacznej odpowiedzi za którymś z rozwiązań. Na ostateczną decyzję wpływa wiele czynników, od tych rynkowo-finansowych, takich jak dostępność ofert na rynku mieszkaniowym w danej lokalizacji, przez ceny nieruchomości, aż po możliwość wpłaty odpowiedniej wysokości wkładu własnego, który zdeterminuje całkowity koszt kredytu. Do tego dochodzą osobiste preferencje oraz potrzeby bliskich. Dla niektórych zalety będzie mobilność, jaką daje najem, a dla drugich kluczowy do osiągnięcia komfortu będzie własny dach nad głową.

Biorąc pod uwagę wyłącznie aspekty finansowe, aby zakup był korzystniejszy od najmu, największy wkład własny będzie konieczny w Chorzowie (63%), Gorzowie Wielkopolskim (59%) czy Białymstoku, Gdyni i Kielcach (po 52%). W tych lokalizacjach przyjaźniejszy dla portfela będzie więc najem. Z kolei zakup finansowany kredytem będzie najbardziej przystępny w Wałbrzychu, Elblągu oraz Legnicy. W tych miastach nawet przy wkładzie własnym poniżej 20% koszt raty odsetkowej i czynszu zrówna się z kosztem najmu.