Rosnące stopy procentowe, a z nimi spadająca zdolność kredytowa spowodowały, że w I kw. 2022 r. w Warszawie sprzedano nieco ponad 3,3 tys. lokali. Jest to najniższy wynik od II kw. 2020 r. To też spadek o 2 tys. w porównaniu do średniej kwartalnej z ostatnich pięciu lat – wynika z danych CBRE oraz REDNET Property Group
– Zmniejszenie sprzedaży na początku roku miało wiele źródeł, ale najważniejszym jest sytuacja na rynku kredytowym. Od października 2021 roku RPP podnosi stopy procentowe i ostatnia, czyli z maja br., pewnie nie będzie finalną. Od kwietnia 2022 roku obowiązuje też nowy, bardziej restrykcyjny sposób naliczania zdolności kredytowej zalecany przez KNF. Zatem w najbliższej przyszłości sytuacja kredytobiorców nie ulegnie poprawie. Na to nakłada się malejąca dostępność cenowa mieszkań, czyli mówiąc wprost, wciąż rosnące ceny – mówi Marcin Jański, szef działu inwestycji alternatywnych w CBRE.
Rok 2022 rozpoczął się od wyraźnego hamowania na rynku mieszkaniowym. Z danych CBRE oraz REDNET Property Group wynika, że w Warszawie sprzedano nieco ponad 3,3 tys. mieszkań. To najniższy wynik od II kw. 2020 r., który był najmocniej dotknięty przez skutki pandemii. Oddaliliśmy się też znacznie od średniej kwartalnej z ostatnich 5 lat, która wynosiła 5,4 tys. sprzedanych mieszkań, a zatem o 2 tys. więcej niż aktualnie.
W pandemii klienci wstrzymywali swoje decyzje zakupowe ze względu na niepewność, teraz powodem jest spadająca zdolność kredytowa wynikająca z rosnących stóp procentowych. Do tego cały czas maleje dostępność cenowa nieruchomości. W ciągi pierwszych trzech miesięcy bieżącego roku cena mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w Warszawie wyniosła 13 988 zł za m. kw. i była o 9,7 proc. wyższa w porównaniu do poprzedniego kwartału. W trendzie rosnącym znajdują się także przeciętne ceny mieszkań pozostających w ofercie – tutaj kwota to 13 348 zł za m. kw., czyli o 4,9 proc. w porównaniu kwartał do kwartału. W przypadku cen mieszkań sprzedanych cena to przeciętnie 12 646 zł za m. kw., czyli o 3,4 proc. więcej w porównaniu kwartał do kwartału.
– Rynek wchodzi w fazę zmniejszonego popytu, przy ograniczonej podaży. Dostępnych jest aktualnie niewiele mieszkań gotowych, czekających na nabywcę, bo nieco ponad 1,1 tys. To najmniej w ostatnim pięcioleciu. W najbliższych miesiącach będziemy obserwować wzrost dostępnej oferty mieszkań na sprzedaż, choć niektóre projekty mogą zostać odłożone w czasie. Możliwe będą także dalsze konsolidacje firm deweloperskich – prognozuje Jański.
Eksperci CBRE oraz REDNET Property Group wskazują, że ceny najprawdopodobniej dalej będą rosły, głównie ze względu na wyższe koszty budowy. Wydłuży się jednak okres sprzedaży i zaczną się pojawiać akcje promocyjne oferujące rabaty i bonusy. Deweloperzy będą również bardziej skłonni do współpracy z inwestorami instytucjonalnymi, co rozwinie rynek mieszkań na wynajem, czyli PRS. Z takiego rozwiązania zmuszona zostanie skorzystać część osób, które ze względu na zwiększone wymogi bankowe nie otrzymają kredytu. Dołączą do grona najemców, którzy wybrali tę formę zamieszkania podczas pandemii ze względu na elastyczność i mobilność, która w modelu pracy hybrydowej dużą zaletą. Na sytuację na rynku najmu oddziaływają również uchodźcy z Ukrainy, wśród których już ponad 1 mln osób otrzymało numer PESEL.
