Jak kształtowały się ceny na polskim rynku mieszkaniowym w miesiącach wakacyjnych? Dowiedzieliśmy się tego wczoraj z opublikowanych danych kwartalnych przez NBP.
Chcąc szybko podsumować tendencje cenowe panujące na polskim rynku mieszkaniowym w 3Q24 można powiedzieć tak: ceny mieszkań (zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym) dalej rosły, ale tempo wzrostu cen minęło właśnie „górkę”. Zarówno w ujęciu nominalnym jak i realnym. Na siedmiu największych rynkach w Polsce ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły nominalnie w 3Q24 o 17,2% rok do roku, kwartał do kwartału o 0,9%. Średnia cena 1m2 na rynku pierwotnym przekroczyła już 14 tys. zł, na rynku wtórnym 13 tys. zł. Rekordowa Warszawa przebiła już poziom 16 tys. zł za 1m2 mieszkania z rynku pierwotnego.
Realna dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym (7 największych miast), %r/r
ak będą się kształtowały ceny w przyszłości? Na potrzeby naszego raportu o rynku nieruchomości (maj 2024 r.), chcąc zagregować informacje dot. koniunktury gospodarczej i jej wpływu na ceny nieruchomości skonstruowaliśmy prognostyczny model ekonometryczny. Zmienną objaśnianą jest kwartalny szereg transakcyjnych cen mieszkań z rynku pierwotnego (dane za NBP) z 7 największych miast w Polsce. Model prognozuje poziom cen wykorzystując zmienne makroekonomiczne kreujące zarówno popyt jak i podaż.
Dziś dokonaliśmy reestymacji modelu i nadal utrzymujemy, że od II kwartału 2025 r. ceny na polskim rynku nieruchomości powinny zacząć nieznacznie się obniżać. Do tego czasu ceny mieszkań wzrosną jeszcze nominalnie o ok. 2,5%. Według naszej modelowej prognozy, biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne, transakcyjne ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym osiągną w I kwartale 2025 r. średnio poziom 14,5 tys. zł/m2 (względem obecnego poziomu 14,1 tys. zł). W następnych kwartałach tempo wzrostu będzie się sukcesywnie obniżać, a biorąc pod uwagę efekt bardzo wysokiej bazy, spychając ją nawet poniżej zera pod koniec 2025 r.
Ceny mieszkań z rynku pierwotnego wg danych NBP (7 największych miast) wraz z naszą prognozą, tys. zł za m2, r/r%
Spadkom cen będą sprzyjać ukazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp procentowych, wysoka podaż mieszkań, wygaśnięcie wpływu rządowego programu „Bezpieczny kredyt za 2%” oraz świadomość coraz mniejszego prawdopodobieństwa wprowadzenia nowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. Spada także dynamika cen materiałów budowlanych, zmniejszając tym samym koszty deweloperów. Barierą dla głębszego spadku cen będzie wciąż wysoki popyt napędzany przez poprawiającą się koniunkturę i utrzymujący się szybki wzrost wynagrodzeń.
Analizy Pekao
