Rynek jest pesymistyczny w sprawie rządowego wsparcia dla chińskiego rynku nieruchomości. Już obecnie wiadomo, że kwota 4 bln juanów, czyli 562 mld dolarów dla firm z tzw. białej listy nie spełniła oczekiwań. Spadają akcje firm deweloperskich, program wykupu nowych mieszkań także notuje spadki.
Rząd Chin zaplanował podwojenie wsparcia kredytowego dla wybranej grupy projektów i programów mieszkaniowych umieszczonych na tzw. białej liście. Środki są przekazywane stopniowo w ramach rządowych wysiłków wsparcia sektora nieruchomości, co ma się przyczynić do poprawy sytuacji gospodarczej.
Białą listę wprowadzono w styczniu br. i obejmuje ona projekty oraz deweloperów kwalifikujących się do dodatkowego finansowania pochodzącego od lokalnych i państwowych banków, by można było skończyć niedokończone projekty. Ma ono zapewnić, że niedokończone domy trafią do nabywców i nie nastąpi kolejne odejście od kredytów hipotecznych. Według Nomura Holdings wybudowanie sprzedanych, ale nie postawionych domów w Chinach, szacowanych na 48 mln jednostek, będzie wymagało około 3 bln juanów bezpośredniego finansowania od rządu centralnego.
Zatwierdzone pożyczki na projekty z białej listy według ministra mieszkalnictwa Ni Honga w tym roku wyniosły już łącznie 2,2 bln juanów. Minister uściślił na konferencji prasowej 17 października, że nowe fundusze powinny zostać wykorzystane do końca roku umożliwiając deweloperom dokończenie budowy.
„Zdecydowanie możemy wygrać tę bitwę, aby zapewnić dostawę mieszkań” – stwierdził z optymizmem Ni.
Partia komunistyczna Chin na III Plenum zażądała, by rząd podjął „zdecydowane działania w celu przywrócenia zaufania do chińskiej gospodarki”, bo kryzys na rynku nieruchomości złączył się ze słabym popytem ze strony konsumentów i ekonomiści stwierdzili, że „konieczna będzie stymulacja fiskalna”. W efekcie we wrześniu br. władze państwowe ujawniły plan mający na celu wsparcie sektora polegający na takich działaniach, jak obniżenie kosztów pożyczek i złagodzenie zasad zakupu drugich domów. Pojawiły się także stymulacje rynku akcji, co podsyciło nadzieję, że zacznie się długofalowa interwencja w słabnącej gospodarce. Według analityków stało się to konieczne, bo jak dotąd rząd kierowany bezpośrednio przez Xi Jinpinga powstrzymywał się od ogłaszania jakichkolwiek bezpośrednich bodźców finansowych. Zamiast tego wolał zachęcać chiński państwowy sektor bankowy do udzielania większej ilości kredytów.
I tak w listopadzie 2022 r pojawiły się polityki polegające na rozszerzeniu bankowych linii kredytowych, zaś w maju br. plan mobilizacji przedsiębiorstw państwowych do zakupu niesprzedanych mieszkań i ich wynajmowania. Zakres działania banków nie był w nim jasno określony.
Skończyło się na wpłaceniu do 16 października 2,23 bln juanów na projekty z białej listy. Ze strony resortu gospodarki padły stwierdzenia o „zapewnieniu ukończenia budowy domów i mieszkań”.
Wszystkie te działania nie zrobiły szczególnego wrażenia ani na rynku, ani na analitykach, określających je mianem „reaktywnych”. Wskaźnik Bloomberga odnoszący się do akcji firm nieruchomości notowanych w Hongkongu spadł o ponad 8%, a „rajd byków” na chińskich giełdach jak nagle się zaczął, tak nagle się zakończył. Na sesji 17 października indeks Hang Seng Mainland Properties spadł o 6,7%.
Mimo tego minister mieszkalnictwa Ni Hong i inni urzędnicy resortu wyrazili pewność, że rząd może powstrzymać kryzys w sektorze nieruchomości, mimo iż zdają sobie sprawę, że „rynek mieszkaniowy zaczyna osiągać dno”.
„Decydenci przyjmują bardziej pragmatyczne stanowisko w kwestii sektora nieruchomości […]. Oczekują już tylko, że nie będzie ani siłą napędową, ani hamulcem wzrostu gospodarczego, ale stabilizatorem na przyszłość” – powiedział Financial Times Bruce Pang, główny ekonomista Greater China w Jones Lang LaSalle.
Resorty mieszkalnictwa i finansów rozważają również czy zezwolić bankom na udzielanie pożyczek na zakup nieużywanych gruntów i zwiększenie wsparcia w segmencie mieszkań przystępnych cenowo dla rodzin z dwójką lub większą liczbą dzieci. Przedsiębiorstwa państwowe za środki rządowe mają także odnowić również milion domów w starszych, zaniedbanych budynkach w dużych miastach. Jest to kontynuacja długoletnich wysiłków rządu Chin w celu renowacji dzielnic slumsów. Miały one swoje apogeum w latach 2016–2018, teraz, jak twierdzą analitycy z Hongkongu, „toczą się trochę siłą bezwładu”.
Cały pakiet stymulacyjny wygląda obecnie tak, że zostaną obniżone koszty pożyczek na kwotę do 5,3 bln juanów w kredytach hipotecznych i złagodzone przepisy dotyczących zakupu drugiego domu. Ma to spowodować, że około 50 mln gospodarstw domowych zaoszczędzi 150 mld juanów na kosztach kredytów hipotecznych. Ponadto, jak stwierdzili zastępca gubernatora Ludowego Banku Chin Tao Ling i minister mieszkalnictwa Chin Ni Hong, do końca września państwo udostępniło 1,48 mln mieszkań socjalnych, „co ma wystarczyć, aby zaspokoić potrzeby 4,5 mln młodych ludzi”. Po interwencjach partii w samorządach największe miasta, w tym Pekin i Szanghaj, rozszerzyły uprawnienia nabywców domów do zakupu drugich nieruchomości. Mniejsze miasta, takie jak Tianjin i Chengdu, zniosły wszelkie ograniczenia dotyczące zakupu nowych domów.
Jednak analitycy przypominają, że jeszcze przed dwoma tygodniami mówiło się o obligacjach specjalnych na zakup niesprzedanych jednostek mieszkaniowych.
„Rynek może być rozczarowany brakiem konkretnej liczby specjalnych obligacji na zakup niesprzedanych jednostek” – zauważył Raymond Cheng, szef badań nad nieruchomościami w Chinach w CGS International Securities Hong Kong.
W efekcie w komentarzach analityków dominuje sceptycyzm.
„Plan ten prawdopodobnie nie przełoży się w pełni na nowe finansowanie na dokończenie niedokończonych domów. Finansowanie deweloperów z kredytów krajowych spadło o 4% w tym roku do sierpnia pomimo białych list” – zauważyły raporcie analityczki Kristy Hung i Monica Si z Bloomberg Intelligence.
„Inwestorzy kapitałowi oczekują dużych liczb w nagłówkach, aby jeszcze bardziej zwiększyć wartość akcji. Dopóki oczekiwania będą tak rozbieżne, wszystkie konferencje prasowe będą nieuchronnie rozczarowujące” – zauważył w wypowiedzi dla Bloomberg Vey-Sern Ling, dyrektor zarządzający Union Bancaire Privee.
Jak stwierdziła Zerlina Zeng, szefowa strategii kredytowej w Azji w CreditSights, banki „mogą być niechętne do udzielania dodatkowego finansowania na niedokończone projekty domów ponieważ nadal muszą ponosić ryzyko kredytowe”. Jej zdaniem znaczna część pieniędzy pożyczonych do sierpnia w ramach programu białej listy od początku trafiła po prostu na refinansowanie istniejącego zadłużenia, co oznacza, że w kwestii finansowania nieskończonych inwestycji nic się nie zmieniło. Wtóruje jej Jeff Zhang, analityk w Morningstar w wypowiedzi dla „Financial Times”, spodziewając się „przyspieszenia realizacji [inwestycji], przy czym więcej deweloperów w tarapatach finansowych otrzyma fundusze na dokończenie budowy domów, co teoretycznie ma wzmocnić zaufanie nabywców domów”.
Sytuacja na chińskim rynku mieszkaniowym jest taka, że jest on zdominowany przez nowo wybudowane domy, które są kupowane przed ukończeniem, bowiem jak w Polsce kupowane są od etapu „dziury w ziemi”. Jednak z powodu obaw o stan finansów deweloperów chętni kupują raczej mieszkania i domy już wybudowane, co przekłada się na ceny.
Pośrednio przyznał to minister mieszkalnictwa, który powiedział na konferencji prasowej 17 października, że od końca września liczba oglądanych i kupowanych wybudowanych domów wykazała „wyraźny wzrost”, a wolumen transakcji na rynku wtórnym „nadal rośnie”. Według obliczeń Reutersa ceny nowych domów w sierpniu zmniejszyły swoją wartość najszybciej od dziewięciu lat, spadając o 5,3% w głównych miastach Chin i jak twierdzą analitycy z CGS International Securities Hong Kong, jest to trend, który prawdopodobnie będzie dominował do końca roku.
