To będzie rekordowy rok dla parków handlowych

Do końca roku wolumen powierzchni parków handlowych może zwiększyć się o dodatkowe 230 tys. mkw. W I połowie 2023 r. deweloperzy oddali do dyspozycji najemców 219 000 mkw. powierzchni handlowych, z czego 122 640 mkw. (56%) stanowiły parki handlowe, a 28 470 mkw. (13%) centra convenience. W rezultacie 2023 może być kolejnym rekordowym rokiem pod względem dostarczenia na rynek nowej podaży.

JLL i Trei Real Estate Poland opublikowali raport „Parki handlowe i centra convenience w Polsce”, w którym zawarli swoje przewidywania dla perspektyw rozwoju tego sektora w Polsce.

Parki handlowe – 3,6 mln mkw. GLA

W Polsce funkcjonuje obecnie 600 parków handlowych o powierzchni co najmniej 2000 mkw., co przekłada się na łączną podaż tego typu przestrzeni wynoszącą ponad 3,6 mln mkw. GLA (ang. Gross Leasable Area – określenie wynajmowanej powierzchni w obiektach komercyjnych – red.) – stan na koniec I półr. 2023 r. Ponad 2,6 mln mkw. GLA przypada na parki handlowe, a ok. 958 tys. mkw. GLA na centra typu convenience.

„Parki handlowe i centra convenience na dobre wpisały się w krajobraz polskiego rynku. W sumie, oba formaty zdominowały nową podaż handlową w latach 2020-2023 (ponad 250,000 m² oddawanych rocznie), co podkreśla potencjał tego segmentu nieruchomości. Warto zauważyć, że w ostatnich latach zmienił się jednak charakter nowych inwestycji. Po pierwsze, coraz rzadziej obserwujemy nowe parki handlowe o powierzchni powyżej 20,000-30,000 m² przez co zaciera się granica pomiędzy omawianymi formatami. Po drugie, obserwujemy geograficzną polaryzację nowej podaży – większość nowych obiektów pojawia się w małych miastach, gdzie brakowało nowoczesnej oferty, oraz największych aglomeracjach, które rozrastają się za sprawą nowopowstających osiedli. Wygoda, dostępność, komplementarność oferty i możliwość dokonania szybkich codziennych zakupów niewątpliwie wpływają na utrzymującą się popularność niewielkich parków handlowych” – mówi Maciej Kotowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku, JLL.

W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy, w ramach 57 inwestycji, na rynek dostarczono ok. 376 tys. mkw. GLA w postaci tradycyjnych i regionalnych parków handlowych (31), jak również centrów convenience (26). Większość z nich (38%) jest zlokalizowana w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców, a 31% w dużych aglomeracjach. Biorąc pod uwagę ich powierzchnie, najwyższy odsetek tych inwestycji to parki handlowe o metrażu powyżej 10 tys. mkw. Największymi realizowanymi projektami parków handlowych w Polsce są natomiast Koszalin Power Center (38 tys. mkw. GLA), Karuzela w Białej Podlaskiej (23 tys. mkw. GLA, otwarte we wrześniu), Vendo Park w Szczecinie (22 tys. mkw. GLA) i Ozimska Park w Opolu (18 tys. mkw. GLA).

„Znaczna część naszych realizacji koncentruje się wokół parków handlowych o powierzchni nieprzekraczającej 10 tys. mkw. Umożliwia to wybranie korzystnej lokalizacji, pozwalającej dotrzeć z precyzyjną ofertą dla konkretnego rynku, jak również sprawnie przeprowadzić cały proces inwestycyjny. Równolegle, w największych aglomeracjach, widząc ich duży potencjał, wznosimy parki o większym metrażu, przekraczającym 20 tys. mkw. Sektor małych formatów handlowych ma nadal potencjał i uzupełnia ofertę galerii handlowych. W mniejszych miejscowościach spełnia oczekiwania zakupowe lokalnych społeczności, choć często ma też oddziaływanie ponadlokalne. Dlatego tylko w tym roku oddaliśmy do dyspozycji najemców cztery nowe parki handlowe, powiększając nasz portfel do 36 obiektów w Polsce. Dwa kolejne – w Lubinie i Koninie – są obecnie w budowie” – wyjaśnia Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Dywersyfikacja portfolio najemców

Struktura najemców różni się w zależności od typu powierzchni handlowej. W dużych parkach regionalnych często mieszczą się wyspecjalizowane sklepy oferujące m.in. meble czy artykuły do wyposażenia domów (zwykle zajmują one 39% GLA danej inwestycji). Natomiast mniejsze parki handlowe są najczęściej miejscem codziennych zakupów pierwszej potrzeby. Lokalizuje się w nich m.in. sklepy typu off-price (tzw. value retailers), zajmujące średnio 39% GLA, takie jak: Action, Pepco, Tedi, KiK, Dealz, Woolworth. W tradycyjnych regionalnych parkach handlowych i centrach convenience popularne są również sklepy spożywcze (16% GLA), odzieżowe i obuwnicze (11% GLA), sklepy z elektroniką (11% GLA) oraz te z segmentu Health&Beauty (9% GLA). Jednak struktura najemców parków handlowych zmienia się w ostatnim czasie.

„Parki handlowe zyskują na znaczeniu również wśród marek, które do tej pory nie były z tym formatem kojarzone, jak Sinsay, Deichmann czy C&A. Najemcami naszych obiektów są także duże markety budowlane i DIY, które chcą dotrzeć ze swoją ofertą do klientów spoza dużych aglomeracji miejskich. Już od dawna park handlowy nie jest postrzegany jako przestrzeń wyłącznie dla dużego operatora spożywczego. Ofertę uzupełniają marki i usługi, które otwierają się na lokalne społeczności i dostrzegają, że klienci doceniają kompaktowość takich miejsc” – podkreśla Jacek Wesołowski.

Czynsz, czyli przewaga konkurencyjna

W analizowanym okresie średnia wysokość czynszu w parkach handlowych plasowała się w przedziale od 6 EUR do 13 EUR za mkw. Wysokość stawek zależy od lokalizacji inwestycji, jej powierzchni, czy usług, jakie oferuje najemca. Przykładowo, dla sklepów odzieżowych wynoszą one średnio 8 EUR/mkw./miesiąc, dla sklepów spożywczych 6-10 EUR/mkw./miesiąc, dla sklepów z elektroniką 11-14 EUR/mkw./miesiąc, a dla placówek z segmentu Health&Beauty 15 EUR/mkw./miesiąc.

„Sytuacja makroekonomiczna, w tym wojna w Ukrainie i rosnąca inflacja, wpłynęła na wzrost kosztów wznoszenia inwestycji, co przełożyło się na wysokość czynszu. W porównaniu do dużych centrów stawki w parkach handlowych są jednak nadal bardzo konkurencyjne skłaniając najemców do lokowania w nich swoich sklepów, w tym również nowych marek zarówno lokalnych, jak i sieciowych. Dlatego też nasze Vendo Parki są w 100% skomercjalizowane na długo przed otwarciem” – zdradza szczegóły Wesołowski.

Zielona przyszłość

Dobre praktyki w zakresie działań ESG zatwierdzane są certyfikatami środowiskowymi, a w Polsce do najpopularniejszych należą BREEAM i LEED. Według danych PLGBC, tylko ok. 200 inwestycji handlowych (59% wszystkich nowych powierzchni handlowych) jest objęta stosowną certyfikacją.

„Niewielka liczba prośrodowiskowych certyfikatów przyznawanych parkom handlowym wynika przede wszystkim z dużych kosztów związanych z ich uzyskaniem. Nie zmienia to faktu, iż coraz więcej tego typu inwestycji dostosowuje się do nowych realiów środowiskowych. Niektóre z naszych Vendo Parków znajdują się już w procesie certyfikacji BREEAM, a równolegle wprowadzamy w nich rozwiązania ekologiczne. Vendo Parki w Chorzowie i Skarżysku-Kamiennej, oprócz tradycyjnych źródeł energii, wykorzystują także panele fotowoltaiczne. Instalujemy również stacje do ładowania pojazdów elektrycznych. W zależności od specyfiki danej lokalizacji wdrażamy takie projekty jak np. zielony dach w Vendo Park w Krakowie” – podsumowuje Wesołowski z Trei Real Estate Poland.