Rynek magazynowy, mimo inflacji, podwyżki stóp procentowych, wojny w Ukrainie, rosnących kosztów i ogólnie trudniejszej sytuacji gospodarczej w Polsce, dynamicznie rośnie i wciąż ma potencjał do rozwoju. Jednak w 2023 r. decyzje inwestorów mogą być już podejmowane wolniej i ostrożniej, a rynek będzie pełen wyzwań.
Według CBRE, firmy doradczej z sektora nieruchomości komercyjnych i inwestycyjnych w III kw. 2022 r. wielkość powierzchni wzrosła o 18% rdr do 27 mln mkw. W budowie było 4,1 mln mkw. przestrzeni, a więc nieco więcej niż w tym samym czasie rok wcześniej. I choć w całym 2022 r. nie przekroczymy jeszcze 30 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce, to można szacować, że wyniesie ona 29 mln mkw.
Beata Hryniewska, szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w CBRE wskazuje, że 2022 r. na rynku magazynowym był bardzo podobny do 2021 r. Wybudowano i wynajęto podobną ilość powierzchni, ale zmianie uległy sektory napędzające rozwój magazynów.
– Zamiast e-commerce dominować zaczęły firmy produkcyjne. Brak dużych transakcji i popyt generowany głównie przez mniejsze inwestycje dowodzi większej ostrożności, jaka zapanowała wśród uczestników rynku. Cały czas szczególnej analizie poddawane są łańcuchy dostaw, a deweloperzy poszukują głównie najlepszych lokalizacji i wymagają, by przed startem inwestycji ponad 50% z niej było pokryte umowami. Te tendencje utrzymają się w 2023 r., a dodatkowym wyzwaniem dla deweloperów będzie poszukiwanie finansowania. Część inwestorów może odsuwać decyzje w czasie – mówi.
Na dobrą kondycję rynku magazynowego wskazuje też Janusz Signetzki, wiceprezes Wielkopolskiego Przedsiębiorstwa Inżynierii Przemysłowej (WPIP), poznańskiego generalnego wykonawcy oraz projektanta specjalizującego się w budowaniu i wyposażaniu zaawansowanych technologicznie obiektów magazynowych i przemysłowych.
– Mimo niesprzyjającej sytuacji gospodarczej, rynek powierzchni magazynowych w 2022 r. był w dobrej kondycji. Widać to na przykładzie realizowanych przez nas w tym czasie inwestycji. Nic nie wskazuje na to, żeby ten stan miał się znacząco zmienić. Popyt utrzymuje się na dość wysokim poziomie, wskaźnik pustostanów cały czas jest niski. Obserwujemy także ciekawy trend dotyczący polskich firm rodzinnych. Coraz częściej wynajmują one powierzchnie magazynowe, zamiast – jak wcześniej – budować swoje obiekty – mówi Janusz Signetzki.
Duży wpływ na rynek magazynowy w Polsce w ostatnim czasie miała pandemia koronawirusa oraz wybuch wojny na Ukrainie.
– Spowodowało to, że coraz większa liczba firm zaczęła myśleć o realizacji strategii nearshoringu (lokowanie swoich zakładów produkcyjnych bliżej rynku zbytu) reshoringu (powrót zakładów produkcyjnych do krajów macierzystych) oraz friendshoringu (tworzenie powiązanych ze sobą sieci dostawców w ramach współpracujących ze sobą polityczne i militarnie państw). Niektóre z nich zaczęły już wdrażać je w życie. Ten trend powinien być utrzymany w kolejnych latach – dodaje Janusz Signetzki.
Wysoki popyt na powierzchnie magazynowe w ostatnich latach
Według CBRE popyt na powierzchnie magazynowe jest wysoki. W latach 2017-2020 przekraczał 4 mln mkw. rocznie, w rekordowym 2021 r. sięgał ponad 7 mln mkw. W samym III kw. 2022 r. osiągnął 5,1 mln mkw., czyli o 5% więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej.
– Cały 2022 rok pod względem popytu zamkniemy na niższym poziomie niż w poprzednim, czyli ok. 6,5-7 mln mkw. Zmianie uległa jednak jego struktura, co jest spowodowane obecnymi uwarunkowaniami gospodarczymi. W ostatnich latach głównym motorem napędowym rynku magazynowego był sektor e-commerce. Zaczynamy obserwować lekki spadek zainteresowania tej branży, co jest związane z wysoką inflacją i obniżeniem siły zakupowej konsumentów. Miejsce sprzedaży internetowej, jako głównej siły do rozwoju rynku magazynowego, zaczynają zajmować firmy produkcyjne, które w magazynach lokują produkcję i kompletację towarów. Wiele z nich w związku z sytuacją polityczną na świecie zaczyna dywersyfikować swoje lokalizacje. Obszar Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie Polski, jest dla nich bardzo dobrą destynacją. Widzimy duże zainteresowanie wśród takich sektorów jak automotive, medyczny, produkcja elektroniki i ta tendencja utrzyma się w 2023 r. – ocenia Beata Hryniewska z CBRE.
Sektor przyciąga uwagę inwestorów i utrzymuje mocną pozycję wśród innych branż nieruchomości komercyjnych. Według CBRE w pierwszych trzech kwartałach 2022 r. w Polsce zainwestowano w niego 1,5 mld euro, czyli 36% wszystkich nakładów.
I choć w skali roku pod tym względem magazyny znajdują się na drugim miejscu, za rynkiem biurowym, to tylko w III kw. 2022 r. zajęły pierwszą pozycję z inwestycjami na poziomie 842 mln euro. W tym okresie miała miejsce jedna z największych historycznie transakcji, czyli sprzedaż portfela magazynowego Hillwooda do CBRE Investment Management, na kwotę 524 mln euro. Rok zamknie się z wynikiem ok. 1,9 mld euro zainwestowanych w sektor magazynowy.
Zielona ofensywa na rynku magazynowym
Rok 2022 stał także pod znakiem coraz częstszego wprowadzania na rynek ekologicznych rozwiązań. – Wzrost zainteresowania instalacją paneli fotowoltaicznych jest wśród inwestorów widoczny gołym okiem. Otrzymujemy od naszych klientów coraz więcej zapytań w tej sprawie. Coraz większą popularnością cieszą się pompy ciepła, system BMS, wspierający zarządzanie budynkiem, który może odpowiadać, w zależności od potrzeb, za sterowanie klimatyzacją, wentylacją oraz oświetleniem – wskazuje Adam Zamelczyk, kierownik wsparcia sprzedaży w WPIP.
– Wszystkie te rozwiązania przyczyniają się do obniżenia kosztów eksploatacyjnych obiektów, co w obecnych czasach, w kontekście coraz wyższych cen energii, ma niebagatelną wartość. Rośnie znaczenie „zielonych certyfikatów” takich jak BREEAM, LEED lub Planet Friendly. Podwyższają one wartość nieruchomości, które dodatkowo wzbudzają coraz większe zaufanie i zainteresowanie wśród najemców. Spodziewam się ponadto, że w najbliższych latach będziemy obserwowali zjawisko polegające na modernizacji starszych obiektów, tak, żeby mogły spełniać ekologiczne standardy – dodaje Janusz Signetzki.
Rynek magazynowy w 2023 r. pełen wyzwań
Według Beaty Hryniewskiej, rok 2023 będzie pełen wyzwań, przede wszystkim dla właścicieli nieruchomości, którzy będą musieli mierzyć się z rosnącymi kosztami zarządzania obiektami i dopasowywaniem ich do zmieniających się oczekiwań najemców. Nie inaczej będzie w przypadku deweloperów.
– Kluczowym zadaniem dla nich stanie się pozyskiwanie finansowania na nowe inwestycje, których koszty są wyższe niż jeszcze rok wcześniej. Dlatego deweloperzy z większą ostrożnością wybierać będą lokalizacje pod nowe obiekty, decydując się głównie na te najlepsze i oczekując, że przed startem budowy ponad połowa będzie już miała umowy na swoich przyszłych najemców. Mimo to widać, że wiele firm posiada środki do realizacji projektów i na rynku jest wielu deweloperów, którzy chcą inwestować w magazyny. Sprzyja temu stabilna dostępność wykwalifikowanych pracowników, którzy chcą pracować w sektorze. Dużą rolę odgrywa również postępująca automatyzacja – ocenia przedstawicielka CBRE.
– Jednak w najbliższych miesiącach możemy spodziewać się spowolnienia w inwestycjach, co przełoży się na niższą dostępność nowej powierzchni magazynowej. To i wzrost kosztów budowy będzie generować wyższe czynsze, które już w pierwszej połowie roku były większe o jedną piątą, a obecnie urosły nawet 30% rok do roku – dodaje.
