Warszawa, 16.01.2023 (ISBnews) – Ceny mieszkań mogą spaść nominalnie o 5-10% w zależności od segmentu rynku, uważa główny ekonomista Polityki Insight i współautor „Kwartalnika Mieszkaniowego” Otodom i Polityki Insight Adam Czerniak.
„Po 6-7 latach nieprzerwanych wzrostów ceny ofertowe mieszkań przestały rosnąć. Jest jeszcze za wcześnie, by mówić, że rozpoczął się trend spadkowy na rynku mieszkaniowym, ale na ten moment mamy wyhamowanie wzrostów” – powiedział Czerniak podczas prezentacji „Kwartalnika”
„W kolejnych miesiącach raczej nie należy się spodziewać wzrostów cen, czy powrotu tego trendu wzrostowego, możliwe nawet są spadki” – dodał.
Następnie odniósł się do realnych cen mieszkań, skorygowanych o ogólny poziom cen towarów i usług w gospodarce oraz do cen nominalnych.
„Ten trend spadkowy już widać i on sprzyja powrotowi równowagi na ryku mieszkaniowym. […] Moja prognoza ekspercka jest taka, że jeszcze możemy się spodziewać niewielkich nominalnych spadków, pewnie 5 do 10%, co oznacza, że ceny w ujęciu realnym […] spadną od szczytu, który był w 2021 r. nawet o 25-30%” – powiedział.
Katarzyna Kuniewicz kierująca badaniami rynku w Otodom Analytics była ostrożniejsza w ocenie.
„Korekta jest nieunikniona. Jednak sytuacja będzie się bardzo różnicować pomiędzy rynkami. Na większe przeceny możemy liczyć przede wszystkim na rynkach najmniejszych miast, gdzie presja na szybkie skomercjalizowanie inwestycji może skłaniać deweloperów lub inwestorów detalicznych do obniżek. Również na rynku wtórnym, który jest bardziej rozdrobniony i uzależniony od indywidualnej sytuacji sprzedających, mogą trafiać się duże okazje, które będą ważyć na cenie średniej. Jednocześnie na rynkach najbardziej chłonnych dużych miast deweloperzy będą raczej dostosowywać podaż do możliwości kupujących, którzy na rynku pozostali, niż hurtowo obniżać ceny” – powiedziała ekspertka.
W „Kwartalniku” czytamy, że ostatni kwartał 2022 r. przyniósł symboliczny, ale pierwszy od blisko 7 lat kwartalny spadek nominalnych cen mieszkań. Towarzyszył temu dalszy spadek obrotów, zarówno w liczbie nowych ofert, jak i transakcji. Wygasał także szok popytowy na rynku najmu. Zdaniem ekspertów, wraz z końcem 2022 r. zakończył się trwający od kilku lat boom na rynku mieszkaniowym.
Ostatnie trzy miesiące 2022 r. przyniosły pierwszy od kilku lat spadek cen ofertowych mieszkań wystawionych na sprzedaż za pośrednictwem serwisu Otodom. Liczony łącznie dla rynku pierwotnego i wtórnego wyniósł -0,2%. względem poprzedniego kwartału. Mimo to w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 r. średnie ceny ofertowe były nadal wyższe o 9,7%.
Najbardziej staniały mieszkania najmniejsze, do 40 m2 – o 1,1% w porównaniu do III kwartału 2022 r. Również w ujęciu rocznym drożały najwolniej (+8,7% r/r). Pozostają one jednak wciąż najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy ze średnią ceną 11 361 zł/m2. Mieszkania największe, których jest na rynku zdecydowanie mniej, nadal trzymają poziom cen, a te powyżej 90 m2 nawet w ostatnim kwartale 2022 r. zdrożały (+1,0%) osiągając średnią 10 220 zł/m2, podano w opracowaniu.
„Mimo wysokiego spadku obrotów w sprzedaży, na rynku wciąż jest duża grupa osób, które zamierzają kupić własne M. Świadczyć o tym może wciąż wysoka liczba wyszukiwań mieszkań w serwisie Otodom, która utrzymywała się w 2022 r. na poziomie z 2020 r. Zmieniło się to, że na decyzję potencjalni nabywcy potrzebują więcej czasu, na co wskazuje wydłużenie czasu wyświetlania ofert sprzedaży mieszkań w serwisie. W ostatnich trzech miesiącach 2022 r., przeciętny czas ich ekspozycji wynosił 91 dni, czyli o 15 dni dłużej niż w III kwartale 2022 r. i aż o 33 dni dłużej niż przed rokiem” – czytamy w „Kwartalniku”.
Odwrotnie wygląda sytuacja na rynku najmu, gdzie wciąż trwa wyścig najemców do atrakcyjnych ofert. Wprawdzie średni czas wyświetlania ogłoszenia wzrósł z 17 do 21 dni, ale wciąż nie wrócił do poziomu z kwartałów poprzedzających wybuch wojny w Ukrainie.
„Niewielkie spowolnienie podwyżek to z jednej strony efekt wygasania szoku popytowego związanego z napływem uchodźców z Ukrainy, z drugiej zaś zbliżania się czynszów do granicy cenowej, której najemcy nie są w stanie zaakceptować. Mimo tych zmian, na rynku nadal utrzymuje się jednak przewaga negocjacyjna wynajmujących. Najemcy wciąż muszą konkurować między sobą o pojawiające się na rynku korzystne oferty, a tych w ostatnich trzech miesiącach 2022 r. pojawiło się w serwisie Otodom relatywnie mało” – skomentowała Kuniewicz.
Przyczyną spadku liczby ofert, a przede wszystkim tzw. reaktywacji, zdaniem Otodom może być to, że w obawie przed trudnościami w znalezieniu nowego, odpowiadającego ich potrzebom mieszkania, najemcy niechętnie wypowiadają obecne umowy najmu. Największą obawę budzą nowe stawki czynszów. W IV kwartale 2022 r. średnia ofertowa cena najmu była wyższa o 28,8% niż w tym samym okresie 2021 r. Oczywiście tempo wzrostu czynszów różnicuje się pomiędzy poszczególnymi miastami. Najszybciej nadal rosną one w metropoliach – o 3,3% kw/kw oraz 32,6% r/r. To głównie rezultat dużej popularności aglomeracji wśród uchodźców z Ukrainy. Do tego, ze względu na chłonny rynek i niską elastyczność podaży – wynajmujący chętniej testują możliwości podnoszenia stawek czynszu najmu. Na taki krok częściej decydują się ci właściciele, którzy kupili mieszkanie pod wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego i teraz próbują skompensować sobie wzrost rat.
Otodom to serwis nieruchomości, do którego każdego miesiąca trafia ok. 4 mln unikalnych użytkowników, by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości.
(ISBnews)
