Łączna wartość inwestycji w sektorze nieruchomości w krajach Europy Środkowo-Wschodniej wzrosła do ponad 5 mld euro w I półr. 2022 r., przy czym Polska odpowiadała za ponad połowę (56%). Mimo wzrostu inwestycji w regionie, inwestorzy są ostrożni z uwagi na sytuację ekonomiczną, geopolityczną i wzrost kosztów finansowania.
– Rynek nieruchomości w Polsce koncentruje się obecnie głównie na aktywach logistycznych. Inwestorzy są również zainteresowani projektami biurowymi oraz projektami Private Rental Sector (PRS). Chociaż obecne zawirowania rynkowe spowodowały, że sektor nieruchomości w Polsce nieco spowolnił pod względem liczby transakcji, wciąż pozostaje silnym i stabilnym miejscem do inwestycji – mówi Katarzyna Nosal, partner w Dziale Doradztwa Podatkowego, lider doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce.
W tegorocznej edycji badania KPMG „Property Lending Barometer” analizującego skłonność banków w Europie Środkowo-Wschodniej do finansowania inwestycji nieruchomościowych wzięło udział ponad 40 respondentów reprezentujących instytucje finansowe z 10 krajów Europy, w tym z Polski.
Według KPMG, inwestycje w I półr. 2022 r. w sześciu głównych krajach Europy Śr.-Wsch. (Czechy, Polska, Węgry, Rumunia, Słowacja i Bułgaria) wyniosły 5,3 mld euro, co stanowi wzrost o 8,2% w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. W pierwszych sześciu miesiącach 2022 r. inwestycje w Polsce stanowiły ponad połowę transakcji w regionie (56%), a w Czechach 22%, co łącznie stanowi blisko 80% wszystkich inwestycji w Europie Śr.-Wsch. Na trzecim miejscu znalazły się Węgry (12%).
Finansowanie nieruchomości komercyjnych
Chociaż ponad 59% ankietowanych reprezentujących instytucje finansowe uważa, że trwająca wojna w Ukrainie miała wpływ na finansowanie nieruchomości komercyjnych przez ich bank, to wpływ ten nie był istotny. Poza oddziaływaniem na sektor nieruchomości, respondenci badania oczekują, że wojna będzie miała znaczący wpływ na sytuację gospodarczą w całej Europie.
– W I poł. 2022 r. finansowanie nieruchomości biurowych było najbardziej atrakcyjnym obszarem dla większości banków w regionie Europy Śr.-Wsch. głównie ze względu na duże inwestycje w Polsce. Oprócz finansowania nieruchomości biurowych, istotne z perspektywy banków, jest finansowanie aktywów logistycznych. Warto również podkreślić, że banki w Polsce wyrażają dużo większą chęć finansowania projektów generujących dochody (tzw. income generating projects) niż nowych inwestycji – mówi Katarzyna Nosal.
KPMG podaje, że wskaźnik LTV (loan-to-value) w Europie Śr.-Wsch. kształtuje się na poziomie 0,54-0,71 dla inwestycji biurowych, logistycznych i handlowych, co oznacza, że inwestycje są finansowane długiem w 54-71%, a pozostała część kapitałem własnym inwestora. W Polsce można zaobserwować, że banki są w stanie zaakceptować wyższy wskaźnik LTV w przypadku inwestycji logistycznych i biurowych, podczas gdy jest on niższy dla inwestycji handlowych i hoteli.
Jeśli chodzi o wskaźnik LTC (loan-to-cost) kształtuje się na poziomie 0,59-0,68 (średnio na poziomie 0,64 w regionie Europy Środkowo-Wschodniej). W Polsce wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 0,60-0,65 dla aktywów innych niż hotele, dla których znajduje się on na poziomie 0,50.
KPMG wskazuje, że największy udział kredytów udzielonych w walucie krajowej, odnotowano w Bułgarii. Znaczący wzrost udziału kredytów w walucie obcej w porównaniu do przeszłości odnotowano w Chorwacji, Czechach, na Węgrzech i w Rumunii. Z kolei niektórzy bankowcy z Bułgarii i Polski zgłosili nawet niewielki wzrost wolumenu transakcji w walucie krajowej.
Rośnie znaczenie zrównoważonego finansowania
Dwie trzecie ankietowanych przedstawicieli banków w regionie Europy Śr.-Wsch. posiada już strategię ESG w zakresie finansowania nieruchomości komercyjnych. Ponad połowa respondentów potwierdziła, że ich banki opracowały lub pracują nad wprowadzeniem specjalnych produktów zrównoważonego finansowania, które umożliwią im oferowanie niższych marż odsetkowych, dłuższych terminów zapadalności lub obniżenie stawek amortyzacyjnych dla projektów spełniających kryteria ESG.
