Rok 2022 dla sektora handlowego w Polsce może być kolejnym, w którym odnotowany zostanie rekordowy poziom nowej podaży, mimo pogarszających się warunków rynkowych. Krajowe zasoby powierzchni handlowych zwiększą się o około 530 tys. mkw.
Najwięcej, bo prawie 350 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni dostarczą oddawane licznie parki handlowe i centra convenience, które powstają głównie w mniejszych ośrodkach miejskich.
– Inwestorzy, którzy prowadzą działalność w tym sektorze rynku nieruchomości w Polsce mają szeroko zakrojone plany, obejmujące w przypadku niektórych firm budowę kilkudziesięciu kolejnych parków handlowych w ciągu najbliższych kilku lat. Grupa podmiotów aktywnych w segmencie handlowym stale się zwiększa, zarówno jeśli chodzi o inwestorów poszukujących atrakcyjnych aktywów, jak i firmy deweloperskie realizujące projekty – mówi Bartłomiej Zagrodnik, managing partner i CEO w Walter Herz.
– W całej Polsce w budowie jest teraz około 30 inwestycji, w ramach których oddane zostaną retail parki. Firmy nieustannie poszukują gruntów pod nowe obiekty, które chcą realizować w tym formacie. Nasycenie nimi nie jest jeszcze tak wysokie, jak w przypadku dużych centrów handlowych i mają wciąż duży potencjał wzrostu – dodaje.
Choć wielkopowierzchniowe centra handlowe całkiem nieźle sobie radzą i notują obroty podobne do tych z 2019 r., to jako klasa aktywów są negatywnie postrzegane przez inwestorów po pandemii i lockdownach.
– Pod względem operacyjnym największym wyzwaniem dla nieruchomości komercyjnych jest teraz kwestia wzrostu opłat eksploatacyjnych, będących pochodną cen energii i rosnących płac. (…) Rośnie też ilość najemców, którzy przedłużają umowy na krótki okres, uwzględniające tylko czynsz od obrotu – mówi Piotr Szymoński, director office agency w Walter Herz.
– W parkach handlowych i centrach typu convenience umowy podpisywane są wciąż na długi okres. Czynsze i opłaty eksploatacyjne natomiast są znacznie niższe niż w dużych obiektach handlowych, dzięki czemu jest nimi ogromne zainteresowanie ze strony najemców. Oddawane parki są na ogół już w pełni skomercjalizowane. Przyciągają, nie tylko atrakcyjnych operatorów spożywczych i popularne sklepy sieciowe, ale i marki, które nie interesowały się dotąd tego typu placówkami. Teraz tworzą dla nich specjalne formaty i wchodzą do mniejszych miast – dodaje.
Stawki czynszowe w retail parkach utrzymują się nadal na tym samym poziomie, co w roku ubiegłym, podaje Walter Herz. W lokalach o większej powierzchni, przeznaczonych pod sieciowe sklepy spożywcze czy drogeryjne w najlepszych obiektach mieszczą się w przedziale 8-12 euro/mkw./m-c.
Walter Herz informuje, że retail parki są dziś najatrakcyjniejszymi aktywami handlowymi dla zagranicznych funduszy. Przed pandemią, zanim spadło drastycznie zainteresowanie droższymi aktywami takimi jak galerie handlowe, wolumen transakcyjny w sektorze handlowym w Polsce przekraczał rocznie 2 mld euro, a w 2018 r. wyniósł nawet 2,5 mld euro. W 2021 r., mimo dużej liczby transakcji zakupy inwestycyjne w tym segmencie zamknęły się kwotą 1 mld euro.
– Właścicieli zmieniały głównie niewielkie obiekty. Notowane były też transakcje związane z przejmowaniem nieruchomości po Tesco oraz zakup obiektów z potencjałem do zwiększenia rentowności. Parki handlowe są teraz najbardziej poszukiwanymi aktywami, ale ich dostępność nie jest wystarczająco duża. Ten segment oferuje ogółem ponad 3,2 mln mkw. powierzchni, co stanowi około 15% zasobów sektora nieruchomości handlowych w Polsce. W dużych centrach mieści się natomiast przeszło 60% nowoczesnych powierzchni handlowych, jakie mamy w kraju – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik z Walter Herz.
Firma doradcza Colliers wyliczyła natomiast, że w III kw. 2022 r. na polskim rynku handlowym oddano do użytku 72,7 tys. mkw. GLA i zasoby powierzchni handlowej zwiększyły się do 12,57 mln mkw. GLA w ramach 592 [obiekt handlowy o powierzchni najmu powyżej 5 000 mkw. i min. 10 lokalach, centralnie zarządzany ] centrów. W planach deweloperów na 2022 r. jest ukończenie kolejnych 148 tys. mkw. GLA powierzchni handlowej, a kolejne 180 tys., będące w budowie, ma trafić na rynek w 2023 r.
– Małe centra handlowe o profilu zakupów codziennych wciąż wiodą prym, co potwierdza fakt, że w III kw. na całą nową podaż złożyło się oddanie ośmiu tego typu obiektów. Wyniki badania potwierdzają, że rynek centrów handlowych powoli dźwiga się z zapaści, jaką przeszedł w latach 2020-2021, wykazując spadek pustostanów do 4,7% na ośmiu głównych polskich rynkach w porównaniu do 5,2% w analogicznym okresie ubiegłego roku – mówi Katarzyna Michnikowska, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers. Analitycy Walter Herz szacują, że nie tylko pod względem nowej podaży, ale i transakcji inwestycyjnych 2022 r. może być lepszy dla sektora niż rok ubiegły. Na zwiększenie wolumenu transakcji wpływ może mieć ustawa ułatwiająca przekształcanie obiektów handlowych w projekty mieszkalne. Trudności może zaś sprawiać brak dostępu do finansowania zakupu wielkopowierzchniowych centrów handlowych w przeciwieństwie do retail parków. Według Walter Herz wartość transakcji w nieruchomości handlowe w I poł. br. wyniosła niemal 800 mln euro. Parki handlowe o wysokim standardzie zlokalizowane w mniejszych miastach, na których skupiają się inwestorzy oferują stopy zwrotu w wysokości do 7,5%.
