W Polsce powstaje 30% nowych magazynów w Europie, a pod względem popytu na powierzchnie plasujemy się na trzeciej pozycji, po Wielkiej Brytanii i Niemczech. Polska, która jest piątym rynkiem magazynowym w Unii Europejskiej ma szansę na przejęcie sporej części inwestycji i produkcji oraz procesów logistycznych przenoszonych z Azji
W ostatnich miesiącach rynek inwestycyjnie nieco zwolnił, ale perspektywy dla sektora w naszym kraju są bardzo obiecujące. Realny wpływ czynników geopolitycznych na ten sektor w Polsce nie jest jeszcze odczuwalny. Zmiany w światowej gospodarce i niepokój związany z konfliktem w Ukrainie nie ograniczyły jak dotąd rekordowo wysokiego zainteresowania wynajmem powierzchni magazynowych w naszym kraju. Popyt na rynku magazynowym jest rekordowo wysoki. Spadła natomiast ilość nowych projektów realizowanych w tym segmencie.
– Tylko w pierwszej połowie tego roku do najemców trafiło prawie 4 mln mkw. powierzchni, o około 12% więcej niż rok wcześniej. Rekordowo wysoka chłonności naszego rynku, która przypomnijmy w 2021 r. przekroczyła aż 7 mln mkw. powierzchni, plasuje Polskę pod względem popytu na europejskim podium – mówi Agata Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.
– Wysoki wolumen najmu odnotowany w pierwszych 6 miesiącach roku to konsekwencja procesów inwestycyjnych zainicjowanych w ubiegłym roku. Oznaki spowolnienia gospodarczego zaczynają być jednak widoczne także na rynku magazynowym. Mimo, że możemy mówić o deficycie magazynów w Polsce, bo wolnej powierzchni jest zaledwie 3%, w ostatnich miesiącach nastąpił spadek liczby rozpoczynanych inwestycji – dodaje.
Produkcja z Chin i innych krajów Azji przeniesie się do Polski?
Agata Lasota wskazuje, że spadek aktywności inwestycyjnej na polskim rynku logistycznym może okazać się przejściowy, bo realny jest scenariusz mówiący o szerszym przenoszeniu do naszego kraju produkcji z Chin i innych krajów azjatyckich. Kolejne zakłócenia globalnych łańcuchów dostaw z Chin, wzrost kosztów transportu kontenerowego z Azji skutecznie motywuje firmy do skracania długości dostaw.
Prawdopodobny jest też napływ klientów z Europy Zachodniej, którzy chcą relokować do nas część swojej produkcji i operacji logistycznych.
– Poza atrakcyjnym zapleczem logistycznym, Polska oferuje inwestorom duży rynek wewnętrzny, niższe koszty pracy w porównaniu z krajami zachodnioeuropejskimi oraz dobrze wykształconych ludzi chętnych do pracy. Otrzymujemy zapytania od firm z Rosji i Chin, które analizują możliwość przeniesienia produkcji do naszego kraju. Trafiają też do nas przedsiębiorcy ukraińscy. Firmy chcą jak najlepiej zabezpieczyć ciągłość pracy i podejmują działania, które mogą zagwarantować im niezakłócone funkcjonowanie w przyszłości. Planują zwiększenie zapasów magazynowych, zabezpieczają zaplecze dla produkcji i dążą do zwiększenia efektywności oraz zoptymalizowania kosztów logistyki – ocenia Agata Lasota.
LBC Invest podaje, że tylko w II kw. br. krajowe zasoby powierzchni magazynowych wzrosły o 2,2 mln mkw. Swój potencjał magazynowy najbardziej zwiększył w tym roku Wrocław, Górny Śląsk i obszar Polski centralnej. Zasoby w sektorze magazynowym liczą około 26,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Daje nam to piąte miejsce pod względem wielkości rynku magazynowego w Unii Europejskiej.
Polska drugim, najszybciej rozwijającym się rynkiem w Europie
Według LBC Invest w połowie roku w budowie było prawie 4,5 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowych. Pod względem przyrostu zasobów plasuje to polski rynek na drugim miejscu w Europie. W połowie roku w realizacji było o 30% powierzchni więcej niż pod koniec 2021 r., ale od wiosny do wakacji nastąpił prawie dziesięcioprocentowy spadek produkcji. Jeśli wziąć natomiast średnią z kilku ostatnich kwartałów spadek jest już bardziej widoczny. Zmalała przede wszystkim ilość powierzchni realizowanej w zachodniopomorskim, na Dolnym Śląsku oraz w centralnej części kraju.
– Już latem widoczny był spadek ilości projektów magazynowych realizowanych w Polsce spekulacyjnie. Globalne turbulencje gospodarcze i rozwój konfliktu w Ukrainie budzi niepewność wśród inwestorów. Trudno oszacować realną wysokość przyszłych kosztów budowy. Najwięksi gracze nadal poszukują jednak gruntów pod inwestycje, mimo utrzymujących się wysokich cen ziemi. Budowa banków ziemi świadczy o chęci powrotu deweloperów na ścieżkę intensywnej aktywności inwestycyjnej. Firmy oczekują, że rynek nadal będzie się szybko rozwijał. Przygotowują kolejne realizacje, jednak start budowy projektów determinowany jest wcześniejszym zabezpieczeniem powierzchni umowami – mówi dyrektor zarządzająca LBC Invest.
Według LBC Invest spadek liczby nowych inwestycji w sektorze magazynowym w Polsce nie ma związku z popytem. Zainteresowanie wynajmem nadal jest rekordowo wysokie. W II kw. tego roku zapotrzebowanie na magazyny osiągnęło historyczne maksimum. Zwolnienie tempa rozwoju rynku wiąże się głównie z utrudnieniami w realizacji projektów i wzrostem kosztów nowych inwestycji.
Ceny wynajmu magazynów wzrosły o 10-25%
LBC Invest podaje, że rosnące koszty budowy i utrzymania nieruchomości wpłynęły także na ceny wynajmu powierzchni magazynowych, które dotąd w Polsce utrzymywały się na bardzo niskim poziomie w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Najwyższe podwyżki odnotowane zostały w województwie krakowskim i trójmiejskim oraz w rejonie Warszawy. Według danych LBC Invest, od początku roku czynsze w zależności od lokalizacji wzrosły od około 10% nawet do 25%.
– Ze względu na małą dostępność wolnych powierzchni i ograniczenie nowej podaży można oczekiwać dalszych podwyżek stawek czynszowych w całej Polsce, które zaczęły rosnąć już na przełomie roku. Polski rynek nie jest wyjątkiem, wzrost kosztu wynajmu powierzchni magazynowych widoczny jest w całej Europie – mówi Agata Lasota.
I dodaje, że wyższe ceny najmu są na pewno dla inwestorów czynnikiem motywującym ze względu na wzrost rentowności inwestycji. Aktywność inwestycyjną studzić mogą natomiast wysokie ceny atrakcyjnych gruntów oraz dwukrotnie wyższe koszty związane z finansowaniem projektów przez banki. Wymogi w zakresie ESG sprawiają, że obiekty magazynowe są przyjazne dla środowiska, energooszczędne i komfortowe w użytkowaniu, ale koszt realizacji takich projektów jest też odpowiednio wyższy.
