Mieszkanie – kredyt czy wynajem?

Rosnące stopy procentowe i spadek dostępności kredytów hipotecznych powodują, że zakup mieszkania staje się coraz większym wyzwaniem dla Polaków. Z drugiej strony rosnąca inflacja powoduje, że pieniądz szybko traci na wartości. Co bardziej się opłaca kupić na kredyt czy wynająć?

Odpowiedzi na to pytanie poszukali eksperci Otodom. Zbadali oni dwa scenariusze i sprawdzili na przykładzie dwupokojowego mieszkania w największych miastach Polski, co będzie korzystniejsze – miesięczna rata kredytu czy opłata za wynajem mieszkania.

– Dla wielu kupujących, kredyt hipoteczny jest dziś jedynym rozwiązaniem umożliwiającym zakup własnego lokum. Jednak w aktualnej sytuacji gospodarczej oraz niepewności geopolitycznej alternatywą może być najem. Część potencjalnych kupujących staje dziś przed dylematem, czy nie zrezygnować z własnego „M” na rzecz najmu. Zdarza się również, że jest on koniecznością, ze względu na drożejące kredyty i znaczny spadek zdolności kredytowej, który obserwujemy w ostatnich miesiącach. Analizując jednak to, które rozwiązanie będzie korzystniejsze finansowo, musimy pamiętać, że proporcja między kosztami kredytu a czynszem najmu jest różna w zależności od miasta – komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości Otodom.

Eksperci Otodom wzięli do analizy dwupokojowe mieszkania o powierzchni od 50 do 55 mkw. w największych miastach Polski, a następnie porównali opcje wynajmu oraz wysokości raty przy założeniu kupna finansowanego kredytem z 20-proc. wkładem własnym. Sprawdzili również, jak wysoki powinien być wkład własny kredytu, by jego rata zrównała się kosztem wynajmu. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt, oprócz kosztów dodatkowych, pod uwagę należy wziąć także czynsz płacony spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Z zebranych danych wynika, że w niektórych lokalizacjach kredyt jest opłacalny nawet przy założeniu wkładu własnego poniżej 20% jego wartości. Jednak w wielu miastach, by wysokość raty odsetkowej połączonej z czynszem za mieszkanie była konkurencyjna względem kosztów najmu, potrzebny jest bardzo wysoki wkład własny, sięgający ponad 50%.

Porównanie opłacalności zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny z najmem w 15 największych miastach w Polsce

Patrząc na to zestawienie wyraźnie widać, że nie można dać jednoznacznej odpowiedzi za którymś z rozwiązań. Na ostateczną decyzję wpływa wiele czynników, od tych rynkowo-finansowych, takich jak dostępność ofert na rynku mieszkaniowym w danej lokalizacji, przez ceny nieruchomości, aż po możliwość wpłaty odpowiedniej wysokości wkładu własnego, który zdeterminuje całkowity koszt kredytu. Do tego dochodzą osobiste preferencje oraz potrzeby bliskich. Dla niektórych zalety będzie mobilność, jaką daje najem, a dla drugich kluczowy do osiągnięcia komfortu będzie własny dach nad głową.

Biorąc pod uwagę wyłącznie aspekty finansowe, aby zakup był korzystniejszy od najmu, największy wkład własny będzie konieczny w Chorzowie (63%), Gorzowie Wielkopolskim (59%) czy Białymstoku, Gdyni i Kielcach (po 52%). W tych lokalizacjach przyjaźniejszy dla portfela będzie więc najem. Z kolei zakup finansowany kredytem będzie najbardziej przystępny w Wałbrzychu, Elblągu oraz Legnicy. W tych miastach nawet przy wkładzie własnym poniżej 20% koszt raty odsetkowej i czynszu zrówna się z kosztem najmu.