Miało być taniej? To nie jest. Ceny mieszkań biją kolejne rekordy. W stolicy najdrożej jest na Żoliborzu i w Śródmieściu, gdzie nie sposób znaleźć oferty poniżej 18 tys. zł/m2. Podium zamyka Ochota, gdzie ¾ mieszkań jest w najwyższej cenie, a reszta w kwocie 16-18 tys. zł/m2
Kupujący z mniej zasobnymi portfelami powinny skupić się na szukaniu swojego M w dzielnicach: Białołęka, Rembertów, Wawer, Wesoła oraz Wilanów. To jedyne spośród osiemnastu warszawskich dzielnic, w których możemy jeszcze kupić mieszkania w cenie poniżej 8 tys. zł za metr kwadratowy. A jeszcze w 2016 r. była to średnia cena m2 w Warszawie.
Nieznaczny wzrost cen nastąpił w IV kw. 2017 r., a na koniec 2018 r. cena przekroczyła 9 tys. zł. W 2019 r. padł kolejny rekord: średnio 10-11 tys. zł. W pierwszym roku pandemii płaciliśmy kwotę 11 tys. zł, a na koniec 2021 r. już blisko 13 tys. zł. Średnia cena na koniec I kw. br. to już 13,3 tys. zł. Pokazane wartości dotyczą jednak cen ofertowych, a nie transakcyjnych, co oznacza margines negocjacyjny w propozycjach deweloperów.
– W ciągu ostatnich siedmiu lat cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie prawie się podwoiła, mimo tego że po drodze rynek nieruchomości musiał się zmagać z kolejnymi problemami. Dwuletnia pandemia koronawirusa, wojna w Ukrainie, dwucyfrowa inflacja, kolejne podwyżki stóp procentowych, wchodząca za chwilę w życie ustawa deweloperska nie zahamowały wzrostu. Ta dynamika może nieco osłabnąć, ale nic nie wskazuje na to, że możemy liczyć na spadek w najbliższych miesiącach – Maciej Dymkowski, prezes serwisu tabelaofert.pl.
Z powyższej tabeli wynika, że w ciągu dwóch ostatnich lat z rynku nieruchomości w Warszawie praktycznie zniknęły mieszkania poniżej 8 tys. zł za metr kwadratowy. Aktualnie jest ich zaledwie 1%. Spadek liczby ofert, choć już nie tak duży, dotyczy także przedziału cenowego 8-10 tys. zł. Na koniec I kw. tego roku było ich niecałe 19%. W porównaniu do I kw. 2020 r. to o 16% mniej.
Inaczej sytuacja wygląda, jeśli chodzi o mieszkania powyżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. W przedziale cenowym 10-12 oraz 12-14 tys. zł za metr kwadratowy, liczba ofert wzrosła kolejno o 10% i 9%. Mieszkania, za które trzeba zapłacić w granicach 14-16 tys. zł za metr kwadratowy, zajmują dziś na warszawskim rynku nieruchomości 11% – to wzrost w porównaniu do I kw. 2020 r. o 5%. Najmniejszy, bo 3% wzrost w porównaniu z I kw. 2020 r., dotyczy mieszkań w przedziale 16-18 tys. za metr kwadratowy. Jest ich obecnie jedynie 5% na rynku. Zaś liczba tych najdroższych, powyżej 18 tys. zł za metr kwadratowy, w ujęciu kwartał do kwartału wzrosła blisko trzykrotnie i zajmuje obecnie 14% rynku.
– W Warszawie widać tendencję wzrostową na rynku, jeśli chodzi o strukturę cenową. Na początku 2020 r. połowa dostępnych mieszkań kosztowała poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy, dziś jest ich zaledwie 20%. Bardzo mocno rozwinął się rynek nieruchomości luksusowych. Osoby majętne zaczęły mocniej inwestować w mieszkania, nie chcąc trzymać gotówki w banku. Ceny w Warszawie coraz bardziej zbliżają się do pozostałych europejskich stolic – zauważa Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24.
W innych miastach najbliżej sytuacji w Warszawie odpowiada struktura cenowa w Krakowie. Różnią się one jedynie liczbą najdroższych mieszkań, których w Warszawie jest zdecydowanie więcej. We Wrocławiu mieszkań poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy jest blisko połowa, a w Poznaniu aż 61%. Za to w obu miastach jest bardzo mały odsetek najdroższych mieszkań. W Trójmieście 26% rynku stanowią oferty powyżej 14 tys. zł za metr kwadratowy, a 42% te poniżej 10 tys. zł.
– Wyraźnie widać w Polsce przesunięcie w stronę droższych ofert. Tych najtańszych – poniżej 8 tys. zł za metr kwadratowy – w pięciu omawianych miastach jest najmniej i stanowią od 1 do 12 % rynku. Sytuacja ekonomiczna w kraju raczej nie wskazuje na to, że ceny będą spadać, wręcz przeciwnie. Trzeba pamiętać, że zarobki również idą w górę, a jakość życia w dużych aglomeracjach jest coraz wyższa i wciąż opłaca się inwestować w nieruchomości, bo to najlepsza ochrona naszego kapitału – podkreśla Katarzyna Tworska.
Wszystko wskazuje na to, że pomimo zakładanego zmniejszenia popytu na mieszkania na rynku pierwotnym wciąż brakuje przesłanek wskazujących na spadek cen. Kupującym nie przeszkadzają rosnące koszty budowy, surowców, utrudniony łańcuch dostaw, dwucyfrowa inflacja i tocząca się wojna za wschodnią granicą. Czy na wyhamowanie wzrostów wpłynie spadek dostępności kredytów i rosnące stopy procentowe? To pokażą najbliższe miesiące.
